Blogeintrag

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Art. 257 Abs. 1 lit. a, 247 Abs. 2 lit. a ZPO – MIETERAUSWEISUNG IM VERFAHREN UM RECHTSSCHUTZ IN KLAREN FÄLLEN – EINFLUSS DER SOZIALEN UNTERSUCHUNGSMAXIME

BGer 4A_440/2016 vom 24.10.2016 E. 5.3.2
Kommt in mietrechtlichen Ausweisungsverfahren die besondere Konstellation hinzu, dass die Kündigung angefochten wurde und daher vorfrageweise auf ihre Gültigkeit überprüft werden muss, hat der Ausweisungsrichter die diesbezüglichen Vorbringen der beklagten Partei zunächst im Lichte zu betrachten, ob sie - wenn sie im vereinfachten Verfahren gemacht worden wären - Anlass zur Ausübung der gerichtlichen Fragepflicht im Sinne der sozialen Untersuchungsmaxime gemäss Art. 247 Abs. 2 ZPO geboten hätten. Nur wenn dies nicht der Fall ist und sich das Ausweisungsbegehren gestützt auf den vorgetragenen Sachverhalt als klar begründet erweist, kann er dieses sofort gutheissen. Ergeben sich dagegen aus der schriftlichen Gesuchsantwort des nicht anwaltlich vertretenen Mieters Anhaltspunkte dafür, dass eine gerichtliche Befragung weitere - dem Ausweisungsbegehren entgegenstehende - Umstände zum Vorschein bringen würde, können die entsprechenden Zweifel allenfalls anlässlich einer mündlichen Verhandlung ausgeräumt werden. Demgegenüber muss es unter derartigen Umständen ausser Betracht fallen, das Ausweisungsbegehren ohne Weiteres unter Hinweis auf die nicht genügend substanziierten und/oder belegten Einwände des Mieters gutzuheissen.

Bermerkung: Nachdem er gemäss Art. 257d OR eine Androhung an die Mieter gerichtet hat, kündigt ein Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückstand. Die Mieter fechten diese Kündigung bei der Schlichtungsbehörde an. Gleichzeitig verlangt der Vermieter die Ausweisung der Mieter im summarischen Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen. In ihrer Stellungnahme zum Gesuch bestreiten die nicht anwaltlich vertretenen Mieter nochmals die Kündigung, insb. das Vorliegen eines Zahlungsrückstands im Zeitpukt der Kündigung. Sie machen geltend, der Vermieter habe es in seiner Abrechnung unterlassen, gewissen Zahlungen Rechnung zu tragen, und bringen verschiedene Kaminfeger- und Heizölrechnungen zur Verrechnung, von denen sie behaupten, sie mit Zustimmung des Vermieters direkt bezahlt zu haben « usw. » (sic). Diesbezüglich reichen sie jedoch (rechtzeitig) nur gerade eine Rechnung ein, die sich auf einen deutlich unter dem vom Vermieter behaupteten Zahlungsrückstand liegenden Betrag beläuft. Die kantonalen Richter anerkennen einen klaren Fall und ordnen die Ausweisung an, wobei sie davon ausgehen, dass die Mieter mit ihrer Bestreitung nicht glaubhaft gemacht haben, dass die Kündigung nicht begründet war.

Vor BGer obsiegen die Mieter teilweise. Das BGer erinnert zunächst daran, dass, soweit die Gültigkeit der Kündigung im Rahmen eines Ausweisungsverfahrens im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen bestritten wird, die dem Gesuchsteller auferlegten Anforderungen an die Klarheit des Sachverhalts und der Rechtslage auch für die Vorfrage der Gültigkeit der Kündigung gelten (BGE 141 III 262, Anm. unter Art. 257 Abs. 1, C.a.b; vgl. auch unten, Bem. zum Urteil 4A_551/2016 vom 3.11.2016 E. 8). Nun braucht aber der Beklagte zur erfolgreichen Bestreitung eines klaren Falles seine Einwände nicht nachzuweisen – und nicht einmal glaubhaft zu machen –, sondern muss er einzig substanziierte und schlüssige Einwendungen vortragen, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können (BGE 138 III 620 E. 5.1, Anm. unter Art. 257 Abs. 1, C.a.a). Umgekehrt können jedoch ungenügend substanziierte Vorbringen des Beklagten der Gutheissung des Gesuchs grundsätzlich nicht entgegenstehen.

Allerdings mildert das BGer hier diese Anforderungen für den beklagten Mieter, der im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen die Gültigkeit der Kündigung bestreitet: Auch wenn diese Bestreitung nicht genügend substanziiert ist, kann der Richter dem Ausweisungsgesuch des Vermieters nicht ohne weiteres stattgeben. Er muss sich zunächst fragen, ob die Behauptungen des Mieters Anlass zu dessen Befragung geben würden, falls sie im vereinfachten Verfahren vorgebracht würden; ist dies der Fall, muss er eine mündliche Verhandlung durchführen, um die Zweifel an der Vollständigkeit der Vorbringen auszuräumen, bevor er seinen Entscheid fällt.

Würde die Ausweisung nicht im summarischen Verfahren verlangt, würden die Einwände des Mieters betreffend die Ungültigkeit der Kündigung notwendigerweise im auf die Anfechtung der Kündigung (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO) wie auch auf die Mieterausweisung (vgl. Anm. unter Art. 243 Abs. 2 lit. c, insb. BGE 142 III 402 und BGer 4A_300/2016 vom 5.10.2016) unabhängig vom Streitwert anwendbaren vereinfachten Verfahren geprüft. Nun findet aber in diesem Verfahren die soziale Untersuchungsmaxime Anwendung (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO). Indem es daran erinnert, dass das vom Gesetzgeber mit dem für den mietrechtlichen Kündigungsschutz vorgesehenen vereinfachten Verfahren verfolgte Ziel nicht über den Rechtsschutz in klaren Fällen unterlaufen werden darf (vgl. Anm. unter Art. 257 Abs. 1, C.a.b, insb. BGer 4A_7/2012 vom 3.4.2012), gelangt das BGer zur Überzeugung, dass dem Mieter diese Maxime auch im summarischen Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen zugutekommen soll: Sind die Behauptungen des Mieters nicht genügend substanziiert, muss der Richter des Rechtsschutzes in klaren Fällen deshalb notfalls eine mündliche Verhandlung durchführen, um die Zweifel auszuräumen, was in der Praxis der Ausübung der verstärkten gerichtlichen Fragepflicht gleichkommt, die dem Richter im vereinfachten Verfahren obliegt (vgl. Anm. unter Art. 247 Abs. 2, insb. BGE 141 III 569). Nur wenn er diese Vorsicht hat walten lassen, darf der Richter darüber entscheiden, ob der Fall klar bleibt, oder ob vielmehr auf das Gesuch nicht einzutreten ist.

Obwohl es sich um ein summarisches Verfahren handelt, in dem die Untersuchungsmaxime grundsätzlich – unter Vorbehalt der in Art. 255 ZPO oder in Sonderbestimmungen genannten Fällen – nicht anwendbar ist, führt die vom BGer hier gewählte Lösung dazu, dass der Richter in gleicher Weise einzugreifen hat, wie wenn die Untersuchungsmaxime hier ebenfalls anwendbar wäre. Daraus folgt, dass der Richter trotz der Anwendbarkeit der Regeln des summarischen Verfahrens – insb. Art. 256 Abs. 1 ZPO (fakultative Durchführung einer Verhandlung) – gehalten sein kann, die Parteien wie im vereinfachten Verfahren (vgl. Art 245 und 246 Abs. 1 ZPO) zu einer Verhandlung vorzuladen, damit die Zweifel an den Behauptungen des Beklagten beseitigt werden können, ähnlich wie dies Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO vorschreibt.

Das summarische Ausweisungsverfahren und das vereinfachte Ausweisungsverfahren nähern sich damit an. Der Schutz des Mieters – angestrebtes Ziel, wenn man annimmt, dass bei Mieterausweisungen das vereinfachte Verfahren ausser in den Fällen des summarischen Verfahrens um Rechtschutz in klaren Fällen stets anwendbar ist, vgl. zit. BGer 4A_300/2016, Anm. unter Art. 243 Abs. 2 lit. c – ist in gleichem Masse, auch im summarischen Verfahren, gewährleistet: Entscheidet sich der Vermieter für ein Ausweisungsgesuch gemäss diesem Verfahren, muss er nicht nur nachweisen, dass sowohl die Kündigung als auch die Ausweisung tatsächlich und rechtlich klar begründet sind, sondern er muss zudem damit rechnen, dass dem Mieter – zumindest dann, wenn er nicht anwaltlich vertreten ist – die Anwendbarkeit der sozialen Untersuchungsmaxime zugutekommt und dass eine Verhandlung durchgeführt wird.

Unter diesen Umständen ist zu empfehlen, nur dann ein Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen einzuleiten, wenn die Kündigung überhaupt nicht bestritten ist, oder in den – zweifellos selteneren – Fällen, in denen die Kündigung trotz ihrer Bestreitung als (sehr) klar begründet erscheint. Ansonsten wird das summarische Verfahren allzu riskant sein oder sich – zumindest wenn der Richter seine Fragepflicht ausüben und eine mündliche Verhandlung durchführen muss – nicht als rascher und auch nicht als einfacher erweisen als ein vereinfachtes Verfahren.


Zitationsvorschlag:
Bem. F. Bastons Bulletti in ZPO Online (Newsletter vom 14.12.2016)

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